2025年1月9日 來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)
■將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5％，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1％，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5％。
■取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)土地增值稅暫行條例第八條第一項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，繼續(xù)免征土地增值稅。
前段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)迎來(lái)稅收政策利好。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2024年第10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)10號(hào)公告）明確，將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)?！敦?cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)16號(hào)公告）明確，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，繼續(xù)免征土地增值稅。“這兩項(xiàng)政策調(diào)整有利于緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，支持推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。”金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司財(cái)務(wù)中心副總經(jīng)理丁國(guó)全說(shuō)。
? 預(yù)征率下降0.5個(gè)百分點(diǎn) ?
丁國(guó)全告訴記者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地資源、建造房屋，土地實(shí)現(xiàn)增值，需要繳納土地增值稅。為保障土地增值稅收入及時(shí)、均衡入庫(kù)，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，稅務(wù)部門(mén)對(duì)納稅人在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按一定比例預(yù)征土地增值稅；待項(xiàng)目竣工、達(dá)到清算條件后，再進(jìn)行土地增值稅清算，多退少補(bǔ)。
當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率下降幅度較大，有必要對(duì)預(yù)征率下限作出調(diào)整，以便給各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率預(yù)留空間，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?；诖?，10號(hào)公告將土地增值稅預(yù)征率下限降低0.5個(gè)百分點(diǎn)，即自2024年12月1日起，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5％，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1％，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5％。
根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定，東部地區(qū)包括北京市、天津市、河北省、山東省、江蘇省、上海市、浙江省、福建省、廣東省、海南省，上述省份土地增值稅預(yù)征率下限為1.5％。中部地區(qū)包括山西省、河南省、湖北省、湖南省、安徽省、江西?。粬|北地區(qū)包括遼寧省、吉林省、黑龍江省，上述省份土地增值稅預(yù)征率下限為1％。西部地區(qū)包括重慶市、四川省、云南省、貴州省、廣西壯族自治區(qū)、西藏自治區(qū)、陜西省、甘肅省、寧夏回族自治區(qū)、青海省、新疆維吾爾自治區(qū)、內(nèi)蒙古自治區(qū)，上述省份土地增值稅預(yù)征率下限為0.5％。
舉例來(lái)說(shuō)，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)新建一棟普通住宅，2024年12月取得預(yù)售許可，當(dāng)月簽訂部分商品房預(yù)售合同，收到預(yù)收款合計(jì)2000萬(wàn)元。根據(jù)10號(hào)公告，東部地區(qū)土地增值稅的預(yù)繳率下限由2％調(diào)整為1.5％。假設(shè)該項(xiàng)目所在地土地增值稅預(yù)繳率為1.5％，且甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用增值稅一般計(jì)稅方法。那么，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為2000－2000÷（1＋9％）×3％＝1944.95（萬(wàn)元），預(yù)繳率下調(diào)后可以少預(yù)繳土地增值稅1944.95×（2％－1.5％）＝9.72（萬(wàn)元）。
? 增值額未超過(guò)20％免征土增稅 ?
土地增值稅暫行條例第八條明確，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。16號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)明確，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，根據(jù)土地增值稅暫行條例第八條第（一）項(xiàng)，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，繼續(xù)免征土地增值稅。“取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，將擴(kuò)大減免稅的范圍，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)。”國(guó)家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局政策法規(guī)處二級(jí)主任科員田爽說(shuō)。
當(dāng)前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、重慶、貴陽(yáng)等地均發(fā)布公告，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
例如，北京市乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造住宅，單戶建筑面積為150平方米，增值額為1億元，增值率（即增值額除以扣除項(xiàng)目合計(jì)金額）為10％。在北京市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)之前，根據(jù)《北京市關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，單套面積超過(guò)144平方米的住房為非普通住房。根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要繳納土地增值稅10000×30％＝3000（萬(wàn)元）。
2024年11月18日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，北京市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，且乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值率為10％，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％。根據(jù)16號(hào)公告規(guī)定，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可享受免征土地增值稅優(yōu)惠，即無(wú)須繳納3000萬(wàn)元的土地增值稅。
? 預(yù)繳階段明確劃分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 ?
“在預(yù)繳階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要及時(shí)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記，明確劃分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按時(shí)預(yù)繳土地增值稅。”河北省稅務(wù)局稅收經(jīng)濟(jì)分析處一級(jí)主任科員楊沖提醒。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）第一條規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并在每次轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，依次填報(bào)表中規(guī)定欄目的內(nèi)容。楊沖表示，辦理土地增值稅項(xiàng)目登記時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提交的項(xiàng)目名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)土地面積、開(kāi)發(fā)建筑面積以及預(yù)算成本等相關(guān)數(shù)據(jù)，將作為稅務(wù)管理的重要參考依據(jù)，要確保準(zhǔn)確無(wú)誤，從而有效降低項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性和合法性承擔(dān)責(zé)任。
實(shí)務(wù)中，一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能有多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在工作實(shí)踐中，灤州市稅務(wù)局稅政二股股長(zhǎng)張士偉發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅管理制度不健全，未區(qū)分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及房屋類(lèi)型，導(dǎo)致錯(cuò)誤預(yù)繳土地增值稅稅款。張士偉表示，土地增值稅按照項(xiàng)目進(jìn)行管理，在日常管理中，至少每個(gè)項(xiàng)目都要作為成本對(duì)象，單獨(dú)核算銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本；某個(gè)項(xiàng)目中如果有不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，建議按照不同房地產(chǎn)類(lèi)型確定成本對(duì)象，分別核算銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本，這樣既能有效降低預(yù)繳錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)，又能降低土地增值稅清算環(huán)節(jié)共同成本在不同類(lèi)型房地產(chǎn)之間分配的不確定性。
與此同時(shí)，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的10號(hào)公告解讀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在科學(xué)測(cè)算的基礎(chǔ)上，確定各類(lèi)型房地產(chǎn)的具體預(yù)征率，因此，不同類(lèi)型房地產(chǎn)的預(yù)征率會(huì)有差別，在預(yù)繳土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要準(zhǔn)確區(qū)分項(xiàng)目及所屬類(lèi)型。
張士偉舉例說(shuō)，假設(shè)丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在江蘇省同時(shí)開(kāi)發(fā)3個(gè)項(xiàng)目，其中，A項(xiàng)目是新建普通住房項(xiàng)目（預(yù)計(jì)增值率小于100％），B項(xiàng)目是新建商鋪?lái)?xiàng)目（預(yù)計(jì)增值率大于200％），C項(xiàng)目是普通住房和商鋪的混合項(xiàng)目（預(yù)計(jì)增值率大于100％且小于200％），上述項(xiàng)目均已取得預(yù)售許可。在預(yù)繳土地增值稅時(shí)，丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要明確區(qū)分A、B、C三個(gè)項(xiàng)目。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局江蘇省稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》的規(guī)定，需按照各房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)增值率來(lái)確定土地增值稅預(yù)征率，即：A項(xiàng)目預(yù)征率應(yīng)為1.5％，B項(xiàng)目預(yù)征率應(yīng)為8％，C項(xiàng)目預(yù)征率應(yīng)為5％。如果核算不清楚，丙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能面臨錯(cuò)誤預(yù)繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。
張士偉提醒，根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，各地普遍規(guī)定從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，應(yīng)于每個(gè)月份或季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行土地增值稅預(yù)繳申報(bào)。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款進(jìn)一步明確，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。