公募REITs發(fā)展的背景

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust,英文簡(jiǎn)稱(chēng)“REITs”）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者資金的信托基金，其由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者。

中國(guó)商務(wù)部于2005年明確提出“開(kāi)放REITs通道”的建議，隨后幾年，REITs的試點(diǎn)工作相繼開(kāi)展。但由于一直未有明確法規(guī)進(jìn)一步出臺(tái)，因此在2020以前，我國(guó)主要發(fā)行參考了國(guó)際REITs模型的類(lèi)REITs產(chǎn)品，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)包括公寓、酒店、商業(yè)、租賃住房等，主要采用私募的形式，其市場(chǎng)流動(dòng)性較弱。

2020年4月30日，國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)證監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的試點(diǎn)工作，2020年8月10日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“指引”），對(duì)公募基金發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的參與主體資質(zhì)與職責(zé)等多方面進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)一步明確基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs的配套規(guī)則。

今年6月21日，首批九支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所正式上市交易，主要投向收費(fèi)公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生態(tài)環(huán)保四類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，這也標(biāo)志著我國(guó)穩(wěn)步邁進(jìn)公募REITs時(shí)代。

REITs產(chǎn)品中的主要稅務(wù)考量點(diǎn)

REITs產(chǎn)品的稅務(wù)處理一直是各方關(guān)注的問(wèn)題，稅負(fù)往往直接影響到產(chǎn)品的收益率，進(jìn)一步影響到產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與成功發(fā)行。鑒于目前暫未出臺(tái)針對(duì)公募REITs相關(guān)的稅務(wù)政策，本文將主要從原始權(quán)益人和投資人的稅務(wù)考量點(diǎn)進(jìn)行闡述和分析。

根據(jù)《指引》，公募REITs的基本產(chǎn)品架構(gòu)簡(jiǎn)單示意圖如下所示：

原始權(quán)益人的稅務(wù)考量點(diǎn)

原始權(quán)益人首先需要確認(rèn)擬入池的底層資產(chǎn)，然后將底層資產(chǎn)通過(guò)內(nèi)部重組的方式與其他運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)相剝離（若有），最后將該底層資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓至REITs產(chǎn)品架構(gòu)中。一般而言，原始權(quán)益人可以通過(guò)資產(chǎn)交易或股權(quán)交易的方式來(lái)完成。

1)資產(chǎn)交易方式

原始權(quán)益人將擁有的底層資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)移至公募REITs設(shè)立的項(xiàng)目公司下，但由于底層資產(chǎn)往往涉及不動(dòng)產(chǎn)等重資產(chǎn)，資產(chǎn)交易涉及的土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、增值稅和印花稅等潛在綜合稅負(fù)成本很高。

2)股權(quán)交易方式

原始權(quán)益人通過(guò)內(nèi)部重組的形式構(gòu)建僅持有底層資產(chǎn)的項(xiàng)目公司，再將項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至公募REITs架構(gòu)下。

原始權(quán)益人在構(gòu)建項(xiàng)目公司的時(shí)候通常會(huì)考慮適用特殊性稅務(wù)處理來(lái)進(jìn)行重組。但是根據(jù)現(xiàn)行的財(cái)稅文件，采用特殊性稅務(wù)處理進(jìn)行企業(yè)重組并取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月（不涉及跨境）不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。由于項(xiàng)目公司最終需要通過(guò)重組轉(zhuǎn)讓至公募REITs的架構(gòu)下，所以在實(shí)際操作會(huì)受到股權(quán)鎖定期對(duì)于公募REITs重組發(fā)行時(shí)間上的限制，若在鎖定期內(nèi)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓會(huì)導(dǎo)致不能適用特殊性稅務(wù)處理，從而立即產(chǎn)生企業(yè)所得稅稅負(fù)。

考慮到項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓是為了順利搭建REITs架構(gòu)，且根據(jù)《指引》的相關(guān)要求，原始權(quán)益人及其同一控制下的關(guān)聯(lián)方持有REITs基金的份額不得低于20%。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則，對(duì)于原始權(quán)益人需要保留部分的份額是否可比照特殊性稅務(wù)處理的相關(guān)文件，將對(duì)應(yīng)的企業(yè)所得稅遞延至該保留份額實(shí)際處置時(shí)進(jìn)行繳納，是需要在項(xiàng)目實(shí)操中去摸索的。此外，是否有創(chuàng)新型的既能符合特殊稅務(wù)重組的稅務(wù)法規(guī)要求，又能兼顧公募REITs產(chǎn)品發(fā)行窗口期和合規(guī)性的重組方案，也是在實(shí)操項(xiàng)目中的工作重點(diǎn)。

投資者的稅務(wù)考量點(diǎn)

REITs主要通過(guò)項(xiàng)目公司持有的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲取收益。一般而言，REITs產(chǎn)品主要采用“REITs基金——資產(chǎn)支持計(jì)劃——項(xiàng)目公司”的架構(gòu)，即項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)底層資產(chǎn)獲取的收入通過(guò)資產(chǎn)支持計(jì)劃和REITs基金，最終分配給投資者。每一層面的稅務(wù)成本都會(huì)影響到最終投資者的收益率，因此對(duì)于產(chǎn)品通過(guò)審批和成功發(fā)行至關(guān)重要。

1)增值稅

項(xiàng)目公司層面，通常需要考量運(yùn)營(yíng)期間按照增值稅相關(guān)規(guī)定，就對(duì)應(yīng)的收入類(lèi)型和適用稅率繳納增值稅。

資產(chǎn)支持計(jì)劃層面，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅政策有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（財(cái)稅〔2017〕2號(hào)）和 《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于資管產(chǎn)品增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2017〕56號(hào)），對(duì)取得的保本收益，通常需要繳納增值稅，資管產(chǎn)品的管理人為增值稅納稅人。如果資產(chǎn)支持計(jì)劃取得的收益為非保本收益，從稅法角度符合不屬于利息或利息性質(zhì)的收入，則無(wú)需繳納增值稅。

REITs基金層面，其增值稅處理與資產(chǎn)支持計(jì)劃層面類(lèi)似，如果其取得的收益為非保本收益，則無(wú)需繳納增值稅。

投資人層面，如果REITs基金不承諾保本，則投資人所取得的收益理論上不用繳納增值稅。但對(duì)于合格境外機(jī)構(gòu)投資者（QFII/RQFII）來(lái)說(shuō)，投資境內(nèi)公募REITs取得的收益應(yīng)確認(rèn)為什么類(lèi)型、增值稅如何處理等問(wèn)題尚無(wú)明確稅收政策規(guī)定。但由于QFII/RQFII在向境外支付利潤(rùn)或清算所得時(shí)，通常會(huì)需要事先取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的完稅證明，因此可以合理地預(yù)期到對(duì)于QFII/RQFII這類(lèi)投資者投資公募REITs的稅務(wù)處理可能會(huì)面臨中國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)更為嚴(yán)格的審查。

由于資產(chǎn)支持計(jì)劃層面、REITs基金層面以及投資人層面的增值稅處理基本上與收益是否保本相關(guān)，因此在進(jìn)行“保本”判定時(shí)，需要關(guān)注每一層面的相關(guān)合同條款、補(bǔ)充協(xié)議以及增信措施等。

2)企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅

項(xiàng)目公司在運(yùn)營(yíng)期間按照相關(guān)稅法的規(guī)定，就其應(yīng)稅收入扣除成本費(fèi)用以后的應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

資產(chǎn)支持計(jì)劃層面，可以借鑒信貸資產(chǎn)證券化的所得稅處理，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知[條款失效]》（財(cái)稅〔2006〕5號(hào)）的規(guī)定，信托項(xiàng)目收益在取得當(dāng)年向資產(chǎn)支持證券的機(jī)構(gòu)投資者分配的部分，在信托環(huán)節(jié)暫不征收企業(yè)所得稅。

REITs基金層面，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕1號(hào)），對(duì)證券投資基金從證券市場(chǎng)中取得的收入，包括買(mǎi)賣(mài)股票、債券的差價(jià)收入，股權(quán)的股息、紅利收入，債券的利息收入及其他收入，暫不征收企業(yè)所得稅。

投資人層面，法人投資者可根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕1號(hào)）適用鼓勵(lì)證券投資基金發(fā)展的優(yōu)惠政策，對(duì)投資者從證券投資基金分配中取得的收入，暫不征收企業(yè)所得稅；但對(duì)于合格境外機(jī)構(gòu)投資者（QFII/RQFII）投資境內(nèi)公募REITs是否能夠適用1號(hào)文的不征稅待遇，目前尚沒(méi)有明確的規(guī)定，實(shí)踐中需要結(jié)合會(huì)計(jì)處理和審計(jì)披露，與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步溝通。對(duì)于個(gè)人投資者取得的收入，根據(jù)財(cái)稅字[1998]55號(hào)，對(duì)投資者從基金分配中獲得的股票股息、紅利收入以及企業(yè)債券的利息收入，由上市公司和發(fā)行債券的企業(yè)在向基金派發(fā)股息、紅利、利息時(shí)代扣代繳20%的個(gè)人所得稅，基金向個(gè)人投資者分配股息、紅利、利息時(shí)，不再代扣代繳個(gè)人所得稅。這條規(guī)定暫不明確是否適用于資產(chǎn)支持計(jì)劃向REITs基金分配時(shí)，由資產(chǎn)支持計(jì)劃對(duì)于個(gè)人投資者進(jìn)行代扣代繳個(gè)人所得稅。

公募REITs未來(lái)的展望

今年3月份發(fā)布的“十四五”規(guī)劃綱要，明確提出“推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”。這也是REITs首次被納入國(guó)家級(jí)的發(fā)展規(guī)劃中。而此次九支基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的順利發(fā)售，也進(jìn)一步驗(yàn)證各方投資者對(duì)于公募REITs的看好。

目前，公募REITs的底層資產(chǎn)主要是基礎(chǔ)設(shè)施，由于中國(guó)存量資產(chǎn)范圍廣大，未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步增加底層資產(chǎn)的范圍。

在我國(guó)現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)體制下，公募REITs的蓬勃發(fā)展勢(shì)在必行，期待REITs相關(guān)配套稅法政策的進(jìn)一步明確或?qū)嵅夙?xiàng)目案例的不斷摸索，以減少REITs產(chǎn)品的稅務(wù)不確定性。