2024年12月17日 來源：中國稅務(wù)報(bào)
2年以上
北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對該城市個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
在房屋買賣過程中，大家經(jīng)常聽到“滿2”“滿5唯1”的說法。其中，“滿2”影響的是增值稅，指個(gè)人持有住房時(shí)間滿2年，免征增值稅。對于北京市、上海市、廣州市和深圳市（以下簡稱北上廣深）的購房者來說，要想享受免征增值稅優(yōu)惠，除持有住房時(shí)間滿2年外，所購房屋須為普通住房。如果所購房屋為非普通住房，即使持有住房時(shí)間滿2年，個(gè)人也需按差額繳納增值稅，稅率為5%。
最近，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號，以下簡稱16號公告）明確，自12月1日起，將北上廣深中已取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，與全國其他地區(qū)個(gè)人銷售住房的增值稅政策相統(tǒng)一，即個(gè)人將購買2年以上（含2年，下同）的住房對外銷售的，免征增值稅。
1. 增值稅政策有哪些變化？
“滿2年免征增值稅的政策，對北上廣深原非普通住房持有者以及潛在購買者的影響最大。”中瑞稅務(wù)師事務(wù)所集團(tuán)有限公司董事、合伙人孔令文分享，對于北上廣深原非普通住房持有者而言，其銷售持有2年以上的住房適用的增值稅政策，從差額征稅到免稅，能節(jié)省不少成本；房屋交易過程中，稅費(fèi)的實(shí)際承擔(dān)者往往是買家，所以這項(xiàng)政策對于北上廣深原非普通住房的潛在購買者來說，也是一項(xiàng)重大利好。
在16號公告實(shí)施前，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件3）第五條規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，計(jì)算公式為（取得的全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用）÷（1+5%）×5%。
個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的，不同地區(qū)的政策不盡相同。在非北上廣深地區(qū)，個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。在北上廣深地區(qū)，個(gè)人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，計(jì)算公式為（取得的全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用－購買住房價(jià)款）÷（1＋5%）×5%。
16號公告第二條第（二）項(xiàng)明確，自2024年12月1日起，北上廣深凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對該城市個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的，免征增值稅。
舉例來說，2022年11月7日，王女士在上海市購買了一套非普通住房，購置不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票上注明含稅價(jià)款798萬元，賣出價(jià)格為850萬元。王女士如果于2024年11月10日將該套住房對外銷售，持有住房時(shí)間已經(jīng)超過2年，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件3）第五條規(guī)定，需要差額繳納增值稅（850－798）÷（1+5%）×5%=2.48（萬元）。
11月18日，上海市四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自2024年12月1日起取消本市普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。王女士如果于2024年12月4日對外銷售該套住房，持有住房時(shí)間超過2年，根據(jù)16號公告，免征增值稅，即可節(jié)約2.48萬元的增值稅稅款。
2. 何為普通住房與非普通住房？
住房問題一直是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住房問題逐漸呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的特點(diǎn)。
國家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局稅收經(jīng)濟(jì)分析處一級主任科員楊沖長期研究房地產(chǎn)涉稅政策。他告訴記者，2005年，為進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)控，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號，以下簡稱《意見》），明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)；在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。
整體來講，普通住房和非普通住房可以從3個(gè)方面進(jìn)行區(qū)分：住宅小區(qū)的建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格與同級別土地上住房平均交易價(jià)格的比較。其中，普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。《意見》同時(shí)明確，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。因此，不同地區(qū)普通住房與非普通住房的標(biāo)準(zhǔn)略有不同。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京市2014年推出普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)；2024年初對普通住房標(biāo)準(zhǔn)的面積、總價(jià)等進(jìn)行微調(diào)；2024年11月18日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，本市取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。截至11月20日，北京市、上海市、深圳市已宣布自12月1日起取消普通住房、非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。“有需要的納稅人，須動(dòng)態(tài)關(guān)注北上廣深是否取消了普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。”楊沖提醒。
3. 怎樣確定房屋取得時(shí)間？
聚焦到實(shí)務(wù)中，很多納稅人關(guān)注，怎樣確定房屋取得時(shí)間？
根據(jù)《國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）第三條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間。其中，房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為產(chǎn)權(quán)證登記時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間，是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。
房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明所注明的時(shí)間如果不一致，納稅人該如何確定購買房屋的時(shí)間？對此，長期研究房地產(chǎn)交易涉稅事項(xiàng)的泗洪縣稅務(wù)局稅政一股股長秦燕告訴記者，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）第三條規(guī)定，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時(shí)間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間早于契稅完稅證明上注明的時(shí)間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間；契稅完稅證明上注明的時(shí)間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間的，以契稅完稅證明上注明的時(shí)間為購買房屋的時(shí)間。
接上例，假設(shè)王女士契稅完稅證明上注明的時(shí)間為2022年11月17日，房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時(shí)間為2022年11月18日。那么，王女士轉(zhuǎn)讓前最近一次取得該住房的時(shí)間為2022年11月17日。
秦燕提醒，實(shí)務(wù)中，還存在因繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的再轉(zhuǎn)讓情形。根據(jù)國稅發(fā)〔2005〕172號文件第四條規(guī)定，個(gè)人將通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的，其購房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房時(shí)間確定，其購房價(jià)格按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購房原價(jià)確定。個(gè)人須持其通過受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。