“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，這個(gè)專有名詞在一些具體稅收政策的表述中比較常見(jiàn)。在一些具體的稅務(wù)處理中，需要首先判定一個(gè)企業(yè)是否屬于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”。
一個(gè)企業(yè)是否屬于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”，將直接影響其是否能夠享受稅收優(yōu)惠。比如，《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱21號(hào)公告）第五條規(guī)定：“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策，不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形”。
實(shí)務(wù)中，征納雙方一般會(huì)從經(jīng)營(yíng)范圍中是否有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)內(nèi)容、企業(yè)有沒(méi)有辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)等方面進(jìn)行綜合判斷。其中，是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，成為判斷企業(yè)是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要依據(jù)。不過(guò)，值得注意的是，有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并非判斷企業(yè)是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的唯一條件。
舉例來(lái)說(shuō)，甲工業(yè)企業(yè)吸收合并乙企業(yè)。吸收合并前，乙企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。乙企業(yè)辦理了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但未取得開(kāi)發(fā)用地，也未實(shí)際從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。在合并過(guò)程中，乙企業(yè)有一套外購(gòu)的辦公用房，需變更轉(zhuǎn)移到甲企業(yè)名下，甲企業(yè)后期將其自用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于乙企業(yè)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此，不得享受改制重組有關(guān)稅收政策，其辦公用房應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
本案例中，如果僅從乙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和是否具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)而言，其應(yīng)當(dāng)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但從實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況而言，其沒(méi)有實(shí)際開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，改制重組中涉及的房地產(chǎn)也是外購(gòu)的，不能將甲、乙企業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，等同于某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)避土地增值稅的行為。
丙企業(yè)的案例也比較典型。丙企業(yè)曾為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并曾開(kāi)發(fā)A房地產(chǎn)項(xiàng)目。2023年8月，丙企業(yè)變更經(jīng)營(yíng)范圍，刪除了其中涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，并注銷(xiāo)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。9月，丙企業(yè)分立，擬將其持有的A項(xiàng)目部分物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移給分立新設(shè)的丁企業(yè)。
本案例中，如果僅從丙企業(yè)在重組時(shí)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍和是否具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)來(lái)分析，其并不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。那么，丙企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給丁企業(yè)的業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)符合21號(hào)公告的規(guī)定，可以享受改制重組不征土地增值稅的有關(guān)優(yōu)惠。對(duì)此，一定要警惕一種情形，那就是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之后，通過(guò)取消資質(zhì)、變更經(jīng)營(yíng)范圍，來(lái)規(guī)避稅法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的限制規(guī)定，減少繳納并購(gòu)重組環(huán)節(jié)稅款——這顯然有悖于國(guó)家稅收政策的制定意圖，也容易造成國(guó)家稅款的流失。
綜上所述，筆者認(rèn)為，不應(yīng)把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)作為判斷企業(yè)是否屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的唯一依據(jù)。在實(shí)務(wù)中，納稅人除了考量自身經(jīng)營(yíng)范圍是否包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、是否具有相關(guān)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)外，還應(yīng)秉承“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，對(duì)實(shí)際開(kāi)展的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行判斷。尤其是雖未辦理相關(guān)資質(zhì)，但實(shí)際從事了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)、自拆自建銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)的納稅人，應(yīng)按從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，適用有關(guān)稅收政策。必要情況下，建議企業(yè)主動(dòng)聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，闡明自身經(jīng)營(yíng)情況和業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)確作出判斷。
（作者單位：信永中和稅務(wù)師事務(wù)所）
編輯：李星紅