這類企業(yè)處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，納稅有新規(guī)
這類企業(yè)處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，納稅有新規(guī)
2022年11月10日 來源：每日稅訊
2022年11月10日 來源：每日稅訊
增值稅
不動(dòng)產(chǎn)差額征稅有突破
31號(hào)公告規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的增值稅處理，通常有兩種類型：
一是適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，允許差額征稅，即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；
二是適用一般計(jì)稅方法，不允許差額征稅，即以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照適用稅率（2019年4月1日起為9%）計(jì)算應(yīng)納稅額。需要注意的是，一般計(jì)稅方法下，是以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)。
根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)印發(fā)）規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，必須適用一般計(jì)稅方法；而一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，也可以選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅差額征稅所扣除的是不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)，具體到31號(hào)公告中處置抵債不動(dòng)產(chǎn)所差額扣除的是取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)。即31號(hào)公告對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用差額征稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷售額。
31號(hào)公告對(duì)處置抵債不動(dòng)產(chǎn)的增值稅處理，是按照差額征稅計(jì)算銷售額，并適用一般計(jì)稅方法，屬于一種特殊處理。不同于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的增值稅一般處理，既非采用差額征稅適用5%征收率的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也不是以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額適用9%稅率的一般計(jì)稅方法，且無需考慮轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間。增值稅發(fā)票開具方面，與金融商品轉(zhuǎn)讓、經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)等業(yè)務(wù)類似，差額部分不得開具增值稅專用發(fā)票，即選擇上述辦法計(jì)算銷售額的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分不得向購(gòu)買方開具增值稅專用發(fā)票。
需要注意的是，按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除抵債不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)，應(yīng)當(dāng)取得人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書。
印花稅、契稅
政策優(yōu)惠看主體
31號(hào)公告規(guī)定，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收、處置抵債資產(chǎn)過程中涉及的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)和營(yíng)業(yè)賬簿免征印花稅，對(duì)合同或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)其他各方當(dāng)事人應(yīng)繳納的印花稅照章征收。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》及所附《印花稅稅目稅率表》、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項(xiàng)政策執(zhí)行口徑的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第22號(hào)）規(guī)定的印花稅納稅人應(yīng)稅憑證及優(yōu)惠政策，31號(hào)公告的印花稅優(yōu)惠政策僅對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收、處置抵債資產(chǎn)過程中涉及的書立合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)等應(yīng)稅憑證免征印花稅，此項(xiàng)政策并不惠及上述業(yè)務(wù)中合同或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的其他各方當(dāng)事人。
31號(hào)公告還就契稅方面給予稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收契稅。納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。31號(hào)公告的契稅優(yōu)惠政策，是對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司接收抵債資產(chǎn)免征契稅。
享受31號(hào)公告稅收優(yōu)惠政策的相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司，采取“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳?rdquo;的方式辦理相關(guān)稅收優(yōu)惠申報(bào)，并對(duì)留存?zhèn)洳橘Y料的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。
此外，就房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收優(yōu)惠方面，31號(hào)公告將具體減免授權(quán)地方，各地可根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》授權(quán)和本地實(shí)際情況，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司持有的抵債不動(dòng)產(chǎn)減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
關(guān)注
相關(guān)概念及政策銜接
政策執(zhí)行中需明確兩個(gè)概念：
一是抵債不動(dòng)產(chǎn)、抵債資產(chǎn)，是指經(jīng)人民法院判決裁定或仲裁機(jī)構(gòu)仲裁的抵債不動(dòng)產(chǎn)、抵債資產(chǎn)。其中，金融資產(chǎn)管理公司的抵債不動(dòng)產(chǎn)、抵債資產(chǎn)，限于其承接銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)涉及的抵債不動(dòng)產(chǎn)、抵債資產(chǎn)。
二是公告所稱銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，是指在中華人民共和國(guó)境內(nèi)設(shè)立的商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社以及政策性銀行。
31號(hào)公告的執(zhí)行期限為2022年8月1日至2023年7月31日，而公告發(fā)布時(shí)間為2022年9月30日，實(shí)務(wù)中需要注意公告出臺(tái)前后相關(guān)業(yè)務(wù)處理的政策銜接。31號(hào)公告發(fā)布之前已征收入庫(kù)的按照上述規(guī)定應(yīng)予減免的稅款，可抵減納稅人以后月份應(yīng)繳納的稅款或辦理稅款退庫(kù)。需要注意的是，已向處置不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買方全額開具增值稅專用發(fā)票的，必須將上述增值稅專用發(fā)票追回后，就抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分開具增值稅普通發(fā)票，方可適用31號(hào)公告增值稅相關(guān)規(guī)定。