作者：吳濟國 吳書生 江琴

高拆遷補償、低價售房，這個房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的舉動令人費解。查賬簿、驗合同，追蹤可疑公章、核實拆遷費用……檢查人員通過縝密的調(diào)查，最終找到了原因。

讓人費解的營運信息

日前，隨著H房地產(chǎn)公司最后一筆稅款、滯納金和罰款追繳入庫，這起執(zhí)行時間逾3年的偷逃稅款案件，最終畫上了圓滿的句號。

時間回溯至2017年4月。這天，安徽省宣城市稅務機關接到了紀委傳來的H房地產(chǎn)公司涉稅違法線索，宣城市稅務稽查部門迅速抽調(diào)業(yè)務骨干，對H房地產(chǎn)公司納稅情況實施稅收核查。

H房地產(chǎn)公司成立于2006年6月，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及銷售業(yè)務。該企業(yè)共開發(fā)甲、乙、丙三個樓盤項目，其中甲、乙項目已完成銷售，丙項目一期在2015年底時已竣工，截至2016年底時，該項目已銷售房屋逾50%。

檢查人員決定首先從涉案企業(yè)賬簿資料核查入手，尋找線索和突破口，但該公司法定代表人王某因涉嫌其他違法犯罪已被公安機關采取強制措施，企業(yè)賬簿、憑證也已被公安機關扣押，需經(jīng)有關部門批準后，稅務機關才可查閱。

在此情況下，檢查人員決定先對企業(yè)進行實地核查。檢查人員向該公司送達《稅務檢查通知書》，要求企業(yè)人員提供賬簿、憑證以外的其他企業(yè)經(jīng)營資料，但企業(yè)人員并不配合，稱企業(yè)已停止經(jīng)營，財務人員也已離職，經(jīng)檢查人員宣傳稅法、曉以利害后，才勉強提供了部分資料。檢視這些資料后，檢查人員發(fā)現(xiàn)該公司財務核算十分混亂。

檢查組決定調(diào)整核查方向，從企業(yè)申報的房產(chǎn)銷售明細表、項目開發(fā)成本、減免稅備案信息，以及企業(yè)和相關人員銀行流水信息等方向?qū)嵤┱{(diào)查。

通過初查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有不少異常：企業(yè)房產(chǎn)銷售明細表信息顯示，該企業(yè)已銷售的部分房屋價格，與當?shù)赝?、同類型房產(chǎn)相比，存在明顯偏低的情況。

核查企業(yè)已完工項目土地征用費及拆遷補償費的有關數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)土地出讓合同與拆遷補償協(xié)議內(nèi)容不符。土地出讓合同顯示該地塊為凈地出讓，拆遷補償協(xié)議卻記載企業(yè)需支付拆遷補償費388萬元。在房地產(chǎn)開發(fā)中，通常凈地出讓方式不產(chǎn)生拆遷補償費或數(shù)額較少，但該公司項目在凈地出讓的情況下，為何卻產(chǎn)生了大額拆遷補償費？

此外，企業(yè)減免稅備案資料也有異常。該公司申請減免2013年～2015年土地使用稅385萬元，理由是丙項目地塊內(nèi)有未使用的荒山，根據(jù)《國家稅務局關于印發(fā)〈關于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定〉的通知》（〔1989〕國稅地字第140號）和《財政部國家稅務總局關于企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2014〕1號）文件規(guī)定，“企業(yè)范圍內(nèi)的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，經(jīng)審批，可暫免征收土地使用稅。”“對已按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的企業(yè)范圍內(nèi)荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按應納稅額減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。”但該公司丙項目一期2014年已開始預售，卻仍然在申報土地使用稅減免。

企業(yè)異常行為背后，是否隱藏著涉稅違法行為？檢查人員決定對企業(yè)收入、成本和減免稅方向，進一步進行調(diào)查。

合同之中有玄機

檢查組決定采取內(nèi)查和外調(diào)相結合的辦法，分項目、分組對企業(yè)檢查期內(nèi)收入等實施核查。一組檢查人員與公安機關聯(lián)絡，依照程序，依法調(diào)取了企業(yè)賬簿、合同、所有往來憑證等相關涉稅資料；另一組人員根據(jù)企業(yè)銷售信息，開展針對性外圍調(diào)查，結合企業(yè)提供相關涉稅資料實施定向分析。

檢查人員到房管局調(diào)取了該公司所有銷售房屋的網(wǎng)簽備案合同。結合企業(yè)銷售明細表與備案的銷售合同等進行比較，按照樓棟、樓層、合同簽訂時間、單價等進行分類匯總分析后，發(fā)現(xiàn)其中有213份房屋銷售合同的單價明顯低于該項目其他房屋銷售單價。

此外，檢查人員在查看企業(yè)往來明細賬時發(fā)現(xiàn)，企業(yè)同期“其他應付款”“應付賬款”等往來科目的原始憑證中，有大量收款收據(jù)的摘要欄寫的是“往來款”，但備注欄卻寫有“房款、售房款”等字樣。檢查人員將這些收據(jù)與低價合同進行逐一比對后發(fā)現(xiàn)，購房收據(jù)的交款人和購房合同的購房人信息高度吻合。

為確認企業(yè)真實收入情況，檢查人員決定調(diào)查企業(yè)及相關人員資金流。檢查人員發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)負責人王某和其妻子的個人銀行賬戶，與低價購房人的私人賬戶存在大量資金往來。檢查人員認為，這些情況顯示，該公司可能存在將售房收入分流的情況，售房收入一部分記入營業(yè)收入，而另一部分則掛賬記入了企業(yè)往來賬。

為進一步確認違法事實，檢查人員對簽署低價購房合同，同時企業(yè)賬簿中交款收據(jù)又有署名的部分購房業(yè)主進行了調(diào)查，向他們宣講了稅法，并對一些業(yè)主出示了其交款的企業(yè)收據(jù)憑證。在此情況下，受調(diào)業(yè)主均承認，買房時與H房地產(chǎn)公司簽訂了“陰陽合同”，一部分房款通過個人賬戶轉賬的方式匯入了H公司負責人王某和其妻子江某個人賬戶。

結合低價合同和企業(yè)賬簿信息等資料，檢查人員對H公司涉嫌隱匿的收入進行了計算，初步估算，該公司采取“陰陽合同”手段隱匿收入可能達7000多萬元。

補償收據(jù)露馬腳

檢查人員仔細審閱該公司的拆遷補償協(xié)議及相關付款憑據(jù)時，發(fā)現(xiàn)兩張“拆遷補償費”付款憑據(jù)均為“宣城市集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一收據(jù)”，收款項目為“征地補償費”，而公章信息則為“某村委會”。“村委會”應是“村民委員會”的簡稱。蓋有公章的資料通常具有法律效應，因此公章信息一般都采用組織全稱，這個公章怎么使用的是簡稱呢？

檢查人員立即向市紀委匯報了相關情況，并建議請公安機關介入聯(lián)合調(diào)查公章信息相關事宜。在公安部門的協(xié)助下，檢查人員找到了某村委會主任和會計，并調(diào)取了該村委會開具的相關收據(jù)憑證存根及公章驗看，發(fā)現(xiàn)其與企業(yè)賬目中收據(jù)及公章的信息截然不同。調(diào)查顯示，當年企業(yè)提供的拆遷補償費實際金額僅為60萬元，但企業(yè)賬簿信息卻顯示支付了388萬元。

另一組檢查人員在調(diào)查企業(yè)拆遷補償費的資金流時，發(fā)現(xiàn)賬簿記賬憑證中支票的存根處信息顯示收款人是“某村委會”，但銀行所提供的轉賬支票收款人信息卻是該公司法定代表人王某。資金流調(diào)查顯示，王某賬戶收到名目為拆遷補償費的資金后，次日便將款項轉入企業(yè)對公賬戶，隨后就將該筆資金掛賬記入了“其他應收款”科目。

虛假備案騙優(yōu)惠

與此同時，檢查人員在核查企業(yè)提供的減免稅資料時發(fā)現(xiàn)，H公司分別于2013年3月、2013年10月，以項目地塊中250088平方米土地為未使用荒山為由，向稅務機關提出土地使用稅減免申請。隨后又分別于2014年3月、2015年3月提交了上述地塊已動工5740平方米，剩余244348平方米仍為未使用荒山的稅收減免申請。3年中，企業(yè)共申請減免土地使用稅385萬元。

檢查人員仔細查看該企業(yè)用地規(guī)劃圖和賬簿資料，發(fā)現(xiàn)申請減免稅的地塊均為丙項目。經(jīng)核查，丙項目總用地面積為250088.20平方米，規(guī)劃總建筑面積286608.54平方米，其中一期已于2014年8月開始預售，2015年12月31日已完成竣工備案。

根據(jù)相關法規(guī)規(guī)定，企業(yè)占地范圍內(nèi)必須有未使用和開發(fā)的荒山，才有土地使用稅減免優(yōu)惠資格。該公司申請減免土地使用稅的土地，是否真為未使用的荒山呢？

為此，檢查人員兵分三路，一路前往國土部門調(diào)取2013年～2015該宗地塊的衛(wèi)星云圖信息；一路到住建委調(diào)取施工許可證及施工合同；另一路走訪當?shù)刈袅私馇闆r。最終的核查結果顯示，丙項目地塊2012年底時所有土地均已開始施工，該公司申請稅收減免的動工時間和使用面積均與事實不符，按規(guī)定不能享受土地使用稅減免。

完成調(diào)查取證工作后，檢查人員到拘留所約談了該公司法定代表人王某。面對檢查人員出示的各項證據(jù)，王某最終承認了企業(yè)隱匿房產(chǎn)銷售收入、虛增成本，以及虛假備案騙取優(yōu)惠的違法事實。

經(jīng)查，H公司通過合同作假、收款掛往來賬等方式共隱匿收入7736萬元；偽造收據(jù)、支票等憑證虛增拆遷補償成本328萬元；提供虛假備案資料騙取稅收優(yōu)惠385萬元。針對企業(yè)違法行為，宣城市稅務機關依法將其行為定性為偷稅，并作出追繳稅款2227萬元，加收滯納金，并處罰款830萬元的處理決定。

企業(yè)接到稅務機關處理意見后無異議，但表示由于已暫停經(jīng)營，加上欠繳稅款、罰款數(shù)額較大，因此難以按期繳納，請稅務機關批準分期補繳。

宣城市稅務機關研究后，同意企業(yè)采用分批方式補繳稅款，并向市紀委進行了匯報。為確保企業(yè)欠稅如數(shù)征繳，該公司恢復運營后，稅務機關對企業(yè)未售的100余套房產(chǎn)實行監(jiān)控管理，房屋銷售款項，優(yōu)先繳納欠稅。在其后的3年多時間中，雖然經(jīng)歷了稅務機構改革、執(zhí)行人員變更等變動，但執(zhí)行人員均未放松對涉案企業(yè)的稅款追繳工作。不久前，隨著最后一筆稅款、滯納金和罰款的追征入庫，案件最終畫上了圓滿的句號。

 

■精誠共治，增強管查合力

房地產(chǎn)企業(yè)具有項目建設周期長、中間環(huán)節(jié)多、財務核算復雜等特點，如果企業(yè)存在涉稅違法行為，一般比較隱蔽，也因此稅收監(jiān)管具有一定難度。本案中，涉案企業(yè)通過隱匿收入、虛列成本、騙取稅收優(yōu)惠等手段，逃避繳納稅款，其違法行為隱蔽、時間跨度長，違法手段和方式在行業(yè)中具有一定的代表性。

本案的成功查處，為稅務機關核查項目多、建設時間長、業(yè)務復雜的大型房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅違法行為積累了有益經(jīng)驗。

為防止房地產(chǎn)企業(yè)利用“陰陽合同”，采取收款掛賬、偽造付款憑據(jù)等方式隱匿應稅收入，以及采取虛增成本等方式逃避納稅，稅務機關應與發(fā)改委、財政、住建委、房管、商務等相關部門加強協(xié)作，進一步建立完善信息共享機制，利用綜合治稅信息平臺，及時采集行業(yè)銷售價格、工程造價、水電物耗等第三方涉稅信息，并以此為基礎，結合企業(yè)財務報表數(shù)據(jù)、申報信息等，對房產(chǎn)企業(yè)實施項目動態(tài)監(jiān)控管理。如發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)和指標存在銷售價格明顯偏低、成本構成異常、往來賬目中應收賬款畸高等現(xiàn)象，應果斷采取現(xiàn)場核查、納稅評估等征管措施，核實其經(jīng)營情況。如果發(fā)現(xiàn)存在偷逃稅款嫌疑，及時移交稽查部門查處。

本案企業(yè)違法事實查清后，清繳欠稅歷時3年多時間，在此過程中，稅務機關與紀委、公安、住建委、財政等部門緊密協(xié)作，加強對企業(yè)未售房產(chǎn)的銷售監(jiān)控等工作，最終確保了稅款如數(shù)追征入庫。

本案成功追繳稅款的經(jīng)驗表明，稅務機關應注重檢查與執(zhí)行環(huán)節(jié)的有效銜接。在案件核查過程中，就應掌握涉案企業(yè)資產(chǎn)情況，以及其與關聯(lián)企業(yè)、股東等之間的動態(tài)，明確企業(yè)可執(zhí)行財產(chǎn)狀態(tài)，為下一步案件執(zhí)行和稅款追繳做準備。在執(zhí)行過程中，如企業(yè)出現(xiàn)財務困難等情況，提出分期補繳稅款請求，須制訂明確的分期清欠計劃，并依靠協(xié)稅護稅機制，與其他政府部門加強協(xié)作，形成清欠合力，確保稅款顆粒歸倉。（作者：國家稅務總局安徽省稅務局稽查局副局長 朱峰）