作者：嚴(yán)穎

土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，除了對個人轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅外，對單位或個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。但在實際執(zhí)行中，由于舊房扣除項目金額難以確定，有的地方一律實行核定征收，不僅隨意性較大，而且會造成稅負(fù)不公。本文舉例分析了轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅計算方法，供讀者參考。

案例一：能夠取得舊房及建筑物的評估價格

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：

出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟如下:

1.計算評估價格。其公式為：

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金為27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

案例二：不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票

王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？

解析：

（一）計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1. 城建稅7%、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%），合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2. 購買時繳納的契稅12萬元，允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3. 假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為15.43萬元（3.43+12）。

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）。

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%。

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。