作者：嚴(yán)穎 程慧敏

房屋的相關(guān)涉稅問題一直備受關(guān)注。近期，為進(jìn)一步支持住房租賃市場發(fā)展，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24 號）（以下簡稱“第24號公告”）。第24號公告帶來哪些優(yōu)惠政策？納稅人如何進(jìn)行申報？本文以案例的形式對政策主要內(nèi)容進(jìn)行解析。

一、政策主要內(nèi)容

（ 一）優(yōu)惠主體

根據(jù)第24號公告規(guī)定，增值稅優(yōu)惠政策適用于特定主體，即住房租賃企業(yè)，住房租賃企業(yè)是指按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。

（二）承租對象

優(yōu)惠主體出租給特定承租對象取得的出租收入可適用第24號公告規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。其中，增值稅優(yōu)惠的承租對象僅限于個人，房產(chǎn)稅優(yōu)惠的承租對象則包括個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)。專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)是在住房租賃企業(yè)基礎(chǔ)上，制定了一個量化標(biāo)準(zhǔn)，即企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3 萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。需注意，上述“個人”包括個體工商戶和其他個人。

（三）優(yōu)惠標(biāo)的

第24號公告規(guī)定的兩大稅種的優(yōu)惠標(biāo)的都包含住房及符合規(guī)定的保障性租賃住房。其中，保障性租賃住房是指利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于居住的房屋）建設(shè)的保障性租賃住房，并取得保障性租賃住房項目認(rèn)定書后才可享受優(yōu)惠政策。該保障性租賃住房項目認(rèn)定書由市、縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具。

（四）稅款計算

1. 增值稅。第24號公告規(guī)定，自2021年10月1日起，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

根據(jù)上述規(guī)定，住房租賃企業(yè)一般納稅人向個人出租住房選擇適用一般計稅方法時，增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+9%）×9%－進(jìn)項稅額；按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于明確二手車經(jīng)銷等若干增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2020年第9號）第一條第（一）項確定的銷售額計算公式原理，住房租賃企業(yè)一般納稅人向個人出租住房選擇適用簡易計稅方法和住房租賃企業(yè)小規(guī)模納稅人向個人出租住房時，增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額÷（1+1.5%）×1.5%。

當(dāng)住房租賃企業(yè)以經(jīng)營租賃方式向個人出租其取得的住房或符合規(guī)定的保障性租賃住房，適用上述政策且需預(yù)繳增值稅的，一般納稅人選擇適用一般計稅方法時，預(yù)征率為3%；一般納稅人選擇適用簡易計稅方法和小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法時，預(yù)征率為1.5%。

2. 房產(chǎn)稅。第24號公告規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房（包括保障性租賃住房）的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43 號）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。因此，應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅適用公式，增值稅采用一般計稅方法時可表述為，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝含增值稅的租金÷（1+9%）×4%；增值稅采用簡易計稅方法時可表述為，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝含增值稅的租金÷（1+適用征收率）×4%，符合第24號公告規(guī)定的增值稅優(yōu)惠條件時，適用征收率為1.5%，否則為 5%。

二、政策執(zhí)行提示

（一）嚴(yán)格后續(xù)管理

一是建立信息共享機(jī)制。市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)將本地區(qū)住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)名單以及保障性租賃住房項目認(rèn)定書傳遞給同級稅務(wù)部門，并將住房租賃企業(yè)、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)名單予以公布并動態(tài)更新。

二是納稅人享受第24號公告規(guī)定的優(yōu)惠政策，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行減免稅申報，并將不動產(chǎn)權(quán)屬、房屋租賃合同、保障性租賃住房項目認(rèn)定書等相關(guān)資料留存?zhèn)洳椤?/p>

（二）一般納稅人需注意增值稅簡易計稅方法的相關(guān)規(guī)定

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)的進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。同時，第十八條規(guī)定，一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。

因此，對于住房租賃企業(yè)中的一般納稅人，若出租不動產(chǎn)選擇適用簡易計稅方法的，應(yīng)遵循上述一般性規(guī)定。

三、案例解析

甲公司是一家小型企業(yè)（非個體工商戶），屬于按季納稅的增值稅小規(guī)模納稅人。2021年，甲公司將閑置廠房改建成保障性租賃住房（已取得保障性租賃住房認(rèn)定書）。2021年10月，甲公司將保障性租賃住房出租給住房租賃企業(yè)A（未達(dá)到專業(yè)化規(guī)?；赓U企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)），2021年第四季度取得當(dāng)季的含稅租金收入1000000元。2022年1月，甲公司向當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案成為住房租賃企業(yè)，并將保障性租賃住房直接出租給個人，2022年第一季度收取當(dāng)季的含稅租金收入1015000元。計算2021年第四季度和 2022年第一季度應(yīng)繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加、房產(chǎn)稅（不考慮其他稅費(fèi)），并填報上述稅費(fèi)的2022年第一季度納稅申報表。

（一）2021 年第四季度

1. 增值稅。根據(jù)第24號公告相關(guān)規(guī)定，由于甲公司在第四季度時不屬于住房租賃企業(yè)，不能適用減按1.5%征收率增值稅優(yōu)惠政策。按照現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定，甲公司2021年第四季度出租保障性租賃住房取得的收入，應(yīng)繳納增值稅=1000000÷（1+5%）×5%=47619.05（元）。

2. 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加?！敦斦?稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號） 第三條規(guī)定 ：“由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。”甲公司所在省規(guī)定，上述“六稅兩費(fèi)”在2019年1月1日至2021年12月31日期間均按50%減征。那么，甲公司應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅47619.05×7%×50%=1666.67（元）；教育費(fèi)附加47619.05×3%×50%=714.29（元）；地方教育附加47619.05×2%×50%=476.19（元）。

3. 房產(chǎn)稅。由于第24號公告規(guī)定的房產(chǎn)稅優(yōu)惠對象僅限于出租給個人和專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，所以，甲公司不符合優(yōu)惠條件。但根據(jù)財稅〔2019〕13號文件和當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，其可以享受小規(guī)模納稅人房產(chǎn)稅減半優(yōu)惠，即應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1000000÷（1+5%）×12%×50%=57142.86（元）。

（二）2022年第一季度

1. 增值稅。根據(jù)第24號公告相關(guān)規(guī)定，甲公司2022年1月已備案為住房租賃企業(yè)，其向個人出租符合規(guī)定的保障性租賃住房可適用減按1.5%征收率繳納增值稅政策。因此，2022年第一季度，甲公司向個人出租保障性租賃住房取得的收入，應(yīng)繳納增值=1015000÷（1+1.5%）×1.5%=15000（元）。

2. 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。由于財稅〔2019〕13號文件的執(zhí)行期限為2019年1月1日至2021年12月31日，假設(shè)政策到期未延續(xù)，甲公司應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅15000×7%=1050（元）；教育費(fèi)附加15000×3%=450（元）；地方教育附加=15000×2%=300（元）。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報表整合有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第20號）填寫相關(guān)申報表，如表1~表 3。

 

 

3. 房產(chǎn)稅。根據(jù)第24號公告第二條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。因此，甲公司應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1015000÷（1+1.5%）×4%=40000（元）。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2021年第9號）填寫相關(guān)申報表，如表4~表6。